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在路上 | 万科2017年财报分析

在中国,房地产向来是一个令人尖叫的话题。而作为A股市场的“白富美”,万科的年报一直是广大投资者和媒体关注的焦点。今天小编也来凑个热闹,跟各位老铁聊聊万科2017年的财报。

在路上 | 万科2017年财报分析

作者 | 维尼熊

流程编辑 | 小鸥


文章分为三个部分,第一部分探讨地产行业的格局变化;第二部分分析万科的财务状况;第三部分探讨万科的新兴业务。

一、在路上

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在聊万科的财报之前,我们先来探讨一下地产行业的变化和趋势。

在过去近三十年里,房地产这个行业能维持繁荣局面,根源还是城镇化。

数以亿计的农村人口向城市迁徙,不管是为了在人头澎湃的城市里谋一立锥之地,还是为了登门拜访岳母娘时多二两底气,房子这玩意,是硬得像秤砣一样的刚需。

这种前所未有的住房短缺和旺盛需求,造成长期以来地产行业都是卖方市场。

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但是最近几年我们看到,地产行业格局已经出现了明显的变化,商品房全面短缺的时代已经结束了。这一点,从套户比可以看出来。我国城镇地区现在的套户比是多少?已经超过了1。

整个市场的增长已经很缓慢了,从以前的增量时代进入了存量时代,从黄金时代进入了白银时代。

黄金时代支撑地产商高速发展的逻辑是房价不断走高,这就导致地产商们到处抢地囤地,不看价格,争当地王。

人有多大胆地有多大产,有房价在背后支撑,怕毛?这个时代大家比拼的是规模和速度,跑马圈地做大盘子是第一要务。玩的是杠杠,玩的是心跳。

但是随着中国房价快速上涨的时代结束,地产商弯腰捡钱的时代也就一去不复返了,那种单纯靠依靠规模的粗犷式增长模式也就难以为继。

所以我们近年来看到很多地产商都在火急火燎地降杠杆,为啥捏?怕哪天现金流没续上,掉了链子,翘了辫子。

 

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而十九大报告旗帜鲜明的指出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。说明住宅供应的渠道将多元化,未来租房也许会成为主流。

所以,小编(ID:mvlegend)认为地产行业目前的格局大概是这样:

房价单边上涨和购销两旺的时代结束,行业集中度会越来越高,强者恒强的现象将愈发明显,行业内的并购会更加频繁,降杠杆是大趋势,越来越多的地产商会沿着产业链进行多元化发展,租赁住房市场或将爆发。

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二、万科17年财务分析

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1、经营业绩分析

万科2017年的主要经营数据为:

销售金额5298.82亿,同比增长45.3%;

营收2428.97亿,同比增长1.01%;

归属于上市公司股东的扣非后净利272.8亿,同比增长30.34%;

每股基本盈利2.54元,同比増长33.4%;

全面摊薄的净资产收益率为21.1%,较2016年増加2.61个百分点。

先看收入和成本:

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总体来看,万科2017年的营收仅增长了1.01%,其中第一大主业房地产业务(占总营收比重为95.93%)稍许有些下降,降幅为0.48个百分点。

其营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长,其中物业服务贡献营收71.27亿,增速高达67.28%,其他业务收入贡献营收27.57亿,同比增长32.78%。

小编(ID:mvlegend)认为,在我国住宅地产市场整体增速大幅放缓的大背景下,物业服务和其他新兴业务(租赁住房和物流地产)或将成为万科未来新的增长极,这也是万科17年财报主要的亮点之一。

关于万科的新兴业务,小编(ID:mvlegend)后面会详细探讨。

万科2017年的营业成本总体下降5.69%,主要得益于房地产业务的营业成本下降。

万科2017年虽然营收几乎没什么增长,但是由于营业成本的下降,导致其营业利润率拉高了5.71个百分点。对于这种营收规模超过2000亿的公司,5个百分点就意味着百亿级别的利润。

所以我们看到,虽然万科17年营收只增长了1.01%(创最近五年最低记录),但是净利润大增超过30%(创五年以来最高记录),核心因素就在这里。

再看看万科的三费情况:

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万科的三大费用不管是金额还是占当年营收比例,都呈现出缓慢上升的趋势,但是由于2017年综合毛利率增幅较大,其销售净利率仍然有较大幅度(3.53个百分点)的提升。

说到费用率,小编(ID:mvlegend)提请老铁们在看地产公司的财报时需要注意一个现象,那就是地产公司的费用和营收存在时间上的错位。

什么意思呢?也就是地产公司的当期费用与当期营收是不匹配的,这是由地产行业“预售”模式造成的。

比如说销售费用:地产公司当年的销售一般不会计入营业收入,而是计入“预收账款”,等未来房子交付之后才结转入营收,所以当年的销售费用跟营收没什么关系。

地产公司真正的销售费用率,是用当期销售费用除以当期销售金额。所以我们平时看到的地产公司的销售费用率不能代表其真实水平。

管理费用和财务费用也存在这种情况,只是不像销售费用那样显而易见。这是地产行业的特点,大家看财报时要注意辨别。

我们以万科2017年销售费用为例,它2017年的销售费用为62.62亿,同比增长了21.34%;2017年销售金额5298.82亿,同比增长了45.3%,销售金额的增速远大于销售费用的增速,所以实际上万科17年的销售费用率是下降的,销售效率是提高的。

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2、资产负债分析

截止到2017年底,万科的总资产为11,653.47亿元,同比增长40.29%;总负债为9,786.73亿元,同比增长46.29%;资产负债率为83.98%,同比增加了3.44个百分点。

这个资产负债率看起来是很高的,其实不然。这又牵涉到地产行业的特点:

一方面,由于“预售”模式,在交房之前,地产公司会把大量销售款计入“预收账款”,算作企业负责,这些预收款会拉高地产公司的负债率;

 

另一方面,地产行业是典型的资金驱动型行业,财务杠杆高。

这两个因素会使得地产公司的负债率看起来非常高。其实最能真实反映地产公司资产负债结构(债务风险)的,是净负债率。净负债率的算法是:有息负债减去货币资金,再除以净资产。

万科2017年年底的有息负债是1906.24亿,货币资金1741.21亿,净资产1866.74亿,净负债率为8.84%。

它这个净负债率在地产行业是一个很低的水平,地产行业平均净负债率在50%左右。

再看万科的有息负债构成:短期借款和一年内到期的有息负债合计622.7亿元,占比为32.7%;一年以上有息负债1283.5亿元,占比为67.3%。所以它的有息负债主要是长期负债。

综上所述,万科这家公司的财务政策还是很稳健的,债务风险比较小。

3、同行业对比分析

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2017年,中国地产行业销售金额突破5000亿的公司为上面三家,其中万科销售金额5298.82亿元,排名第二,仅次于碧桂园;其营收同样排名第二,仅次于恒大;三家公司中毛利率最高的是恒大,其次是万科,碧桂园毛利率最低。

三费费率万科最低,小编(ID:mvlegend)对比了三家公司销售费率、财务费率和管理费率,万科都是最低的。

特别是销售费率和财务费率远低于同行公司,说明其运营效率在行业内是出类拔萃的,这也是导致万科销售净利率超过其他两家公司的主要因素之一。

所以万科虽然营收不是最高的,但是净利润是最高的,它以372.08亿的净利润荣登2017年地产行业“利润王”。

再看净负债率,万科仅为8.84%,远低于恒大和碧桂园。这样的净负债率不仅安全性高、财务弹性好,也能将其每年的财务费用控制得很好,为良好的净利润打下基础。

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